News – Aktuelles
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Nachfrage nach Baufinanzierungen steigt sprunghaft an
Die zuletzt weiter rückläufigen Baufinanzierungskosten bzw. sinkenden Zinsen stärken das Interesse an Haus- und Wohnungskäufen. So ist die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen im dritten Quartal deutlich gestiegen und das zum dritten Mal in Folge. So konnte im vergangenen Quartal der höchste Anstieg seit über 15 Jahren verzeichnet werden. Die von der Bundesbank in diesem Zusammenhang befragten Banken prognostizieren dazu eine weiter steigende Nachfrage nach Baukrediten in den nächsten Monaten.
Viele Kaufinteressenten nutzen die derzeit noch attraktiven Kaufpreise der Bestands- und Neubauimmobilien. Denn erste Vorzeichen deuten schon jetzt auf eine Preisanpassung in allen Segmenten hin. Das belegt auch der Europace Hauspreisindex (EPX) mit seinen neuesten Zahlen.
Oktober 2024
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Aktuell noch keine Lösung für die Mietkrise in Sicht
Obwohl die Stadt München im Jahr 2023 ihre Vorgabe von 8.500 fertiggestellten Wohnungen um gut 1.300 Einheiten übertroffen hat, ist keinerlei Entspannung am Mietmarkt zu erkennen. Da in den Jahren 2017 bis 2022 im Schnitt nur 7.740 Wohnungen dem Mietmarkt zugeführt wurden, ist der Nachholbedarf enorm. Immobilienexperten führen die weiter steigenden Mietpreise zudem auf den Misserfolg der Mietpreisbremse und den Mietendeckel zurück, die nach ihrer Ansicht bevorzugt nur Mietern geholfen haben, die bereits eine passende Wohnung besitzen.
Einzelmaßnahmen, wie eine effiziente Nachverdichtung, der Ausbau von Dachgeschossen und eine verstärkte Förderung des Neubaus, bspw. durch eine verminderte Grunderwerbssteuer, wären nach Meinung der Experten die ersten Schritte, um weiteren Mietpreissteigerungen entgegenzutreten.
September 2024
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Steigende Immobilienumsätze in Bayern
Nach einer Analyse des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd sind die Immobilienumsätze in Bayern in der ersten Jahreshälfte deutlich gestiegen. So ergab sich aus den Berechnungen des IVD ein sattes Plus von 11,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gründe für diese positive Entwicklung sieht der IVD insbesondere in den rückläufigen Hypothekenzinsen und den angepassten Kaufpreisen. Aktuell betrifft diese hoffnungsvolle Marktentwicklung allerdings nur Bayern. Deutschlandweit stagniert der Umsatz weiterhin bzw. ist in Teilen rückläufig.
Neben dem Standortvorteil, insbesondere München und dem bayerischen Oberland, finden in Bayern aufgrund ihrer attraktiven Lage, der ständig weiter wachsenden Bevölkerung und der wirtschaftlichen Stärke Bayerns Immobilien verstärkt wieder ihre Käufer.
August 2024
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Wo werden Eigentumswohnungen noch wertvoller
Das Hamburgische WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) hat in seiner neuesten Studie berechnet, in welchen Städten und Regionen bis 2035 am ehesten mit einem realen Preisanstieg kalkuliert werden kann. In rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen nach dieser Studie die Preise real und liegen bis 2035 mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau.
Reale Preiszuwächse erwarten die Experten für weite Teile des südlichen Raums, insbesonder Bayern, sowie die sieben größten Metropolen vorher. Der stärkste Preisanstieg wird erneut in München und für das angrenzende Umland erwartet. Nach den Berechnungen des HWWI werden die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen jährlich real um fast 2 Prozent wachsen. Vergleicht man München mit Hamburg, der zweitteuersten Stadt unter den Big 7, so fällt die Preisentwicklung dort mit einem jährlichen Wertzuwachs von 0,43 Prozent deutlich moderater aus.
Juli 2024
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Preise für Bestandswohnungen erholen sich weiter
Laut einer Analyse des Maklerportales ImmoScout24 sind Eigentumswohnungen wieder so begehrt wie seit zwei Jahren nicht. So stiegen im ersten Quartal 2024 die Angebotspreise für Bestandswohnungen im bundesweiten Schnitt um 0,6 Prozent bzw. in München um 1,3 Prozent.
Die angebotenen Kaufpreise für Neubauwohnungen haben sich weniger stark erholt. In München liegen die Kaufpreise für einen Quadratmeter Wohnfläche laut dieser Analyse im Schnitt bei 10.481 Euro.
Juni 2024
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Belebung des Münchner Immobilienmarktes
Nach einem rückläufigen Jahr 2023 registrierte der Gutachterausschuss für die Monate Januar und Februar wieder eine Belebung des Münchner Immobilienmarktes. So sind die Zahlen der abgeschlossenen Kaufverträge im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum hier um 38 Prozent gestiegen. In der Wohnungskategorie wurden 1180 Verkäufe und ein Umsatz von stolzen 550 Millionen Euro registriert.
Mai 2024
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Anzahl der Baufinanzierungen steigt
Aufgrund der derzeitigen Verbilligung der Rahmenbedingungen sind die Immobilienkreditzusagen an Privatkunden seit Januar wieder gestiegen. Diese Entwicklung bestätigen auch die jüngst veröffentlichen Zahlen der Bundesbank.
So wurden allein im Januar knapp 14,7 Milliarden Euro zinsgebundener privater Wohnungsbaukredite vergeben. Das ist der höchste Wert seit März 2023. Der enorme Anstieg der Kreditzinsen hatte vor zwei Jahren einen Einbruch dei den Abschlüssen von Immobilienkrediten zur Folge.
April 2024
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Mieten steigen stark – Kaufpreise erholen sich
Für die neueste Veröffentlichung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wurden seitens der IW-Forscher Millionen von Wohninseraten für den IW-Wohnindex im Detail ausgewertet. Durch den weiterhin knappen Wohnraum und den aktuell rückläufigen Neubau gerät der Mietmarkt weiterhin stark unter Druck.
Der Trend dürfte sich hier, insbesondere in Großstädten, weiterhin fortsetzen. Hingegen scheint die Talsohle für die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen und Häusern durchschritten. Darauf deuten die jüngsten Preissteigerungen hin.
Auch ergab die Studie, dass energieeffiziente Häuser und Wohnungen in den letzten Monaten deutlich weniger Wertverluste erlitten haben, als die Objekte mit schlechteren Energieklassen.
März 2024
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Mietpreise steigen weiterhin – Preise für Bestandsimmobilien weiterhin unter Druck
Im 4. Quartal 2023 setzte sich der Preisdruck auf Bestandsimmobilien, im Gegensatz zur Mietpreisentwicklung, weiterhin fort. So verbilligten sich Wohnimmobilien in diesem Quartal im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent. Während die Kaufpreise Ende des Jahres 2023 einer weiterwährenden Preisanpassung unterlagen, stiegen die Neuverträge im Mietbereich in München nochmals deutlich um 5,8 Prozent zum Vorjahreszeitraum.
Die Zahlen des VDP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) zeigen, dass die Stabilisierung des Preisniveaus noch anhält, während die Mietpreise, aufgrund des extrem knappen Wohnraumes, weiter ansteigen.
Januar 2024
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Immobilienpreise wieder stabiler in München und dem Umland
Nach den deutlichen Preisrückgängen im 2. Halbjahr 2022 und auch in 2023 stabilisieren sich die neuen Angebotspreise bei Neubau- und Gebrauchtimmobilien wieder im Rahmen der neuen Zinsrealität.
Es ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise nach wie vor leichten Schwankungen unterliegen. Eine weitere Preisreduzierung ist jedoch nicht mehr zu erwarten, da der Bedarf und die Nachfrage nach Wohnraum stetig wächst. Das höhere Zinsniveau wird zwischenzeitlich vom Nachfragermarkt immer mehr angenommen, so dass wieder mehr neue Investitionen im Wohnungsbau getätigt werden.
Durch die zwischenzeitlich gesunkene Inflationsrate ist zu hoffen, dass die verantwortlichen Zinsentscheider in 2024 die Bauzinsen wieder etwas moderater gestalten, damit der Konjunkturmotor wieder anspringt und die Bauwirtschaft wieder in die Aufschwungphase kommt.
November 2023
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Degressive Afa ( 6% ) für Wohngebäude
Die Bundesregierung hat beschlossen eine degressive Abschreibung für Wohngebäude einzuführen. Diese Sonderabschreibung wird für den Wohnungsbau für einen Zeitraum von 6 Jahren gewährt, sofern bestimmte Effizienzstandards erfüllt sind. Die Abschreibung beträgt 6 % der Investitionskosten im ersten Jahr und 6 % des Restwerts in den folgenden Jahren. Es gibt keine Obergrenzen für diese Abschreibung. Diese steuerlichen Anreize sollen dazu beitragen Bauvorhaben schneller umzusetzen.
Es wurde auch vorgeschlagen, diese degressive Abschreibung bis Ende 2030 zu befristen.
Die wichtigsten Konditionen der degressiven Abschreibung sind:
- Sie gilt nur für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
- Im ersten Jahr können 6 % der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, in den folgenden Jahren 6 % des Restwerts.
- Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich.
- Beispiel: Bei Investitionskosten von 400.000 Euro können im ersten Jahr 24.000 Euro abgeschrieben werden, im zweiten Jahr 22.560 Euro usw.
- Der Baubeginn für Wohngebäude muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
- Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtskräftig sein und die Immobilie muss bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden.
- Die Verabschiedung ist im Bundestag für Anfang 2024 geplant.
Oktober 2023
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Nachfrage, Rohstoffpreise und Zinsen steigen
Drei Komponenten beeinflussen die Neubaupreise besonders: Nachfrage, Preise für Baustoffe und die Höhe der Baufinanzierungszinszinsen. Nichts davon wird sich 2022 verbilligen. Die Nachfrage wird auch im neuen Jahr hoch bleiben – insbesondere in Metropolen und Ballungszentren. Zwar plant die Bundesregierung den Neubau von ca. 400.000 Wohneinheiten im Jahr – ob das aber bereits 2022 den Preisauftrieb für Immobilien entspannt, ist fraglich. Der Preis einer Immobilie wird vor allem von den Zinskosten und den Bau- und Rohstoffpreisen bestimmt. Experten der Bank erwarten im Jahr 2022 einen weiteren Anstieg der Zinsen, was sich in höheren Kreditkosten widerspiegeln wird. Auch die Engpässe beim Baumaterial sind noch nicht behoben. Die Baupreise werden durch die steigenden Löhne und Energie– sowie Transportkosten weiter ansteigen.
Januar 2022
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Mehr Förderung für Wohnungseigentum
Die Ampel-Regierung will laut Koalitionsvertrag den Erwerb von selbst genutztem Wohnungseigentum fördern, damit mehr Menschen in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus wohnen können. Weil angesichts hoher Immobilienpreise viele Kaufinteressenten gar nicht in der Lage sind, das nötige Eigenkapital anzusparen, soll es Darlehen geben, die diesen Eigenanteil ersetzen. Haushalte mit Einkommen unterhalb der Grenzen der Wohnraumförderungsprogramme der Länder (Schwellenhaushalte) sollen mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen unterstützt werden.
Dezember 2021
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Förderung für KFW-Effizienzhaus 55 wird eingestellt
Das Klimaschutz-Sofortprogramm der Bundesregierung bringt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf Linie. Das bedeutet: ältere Förderungen verschwinden zugunsten von noch effizienteren Häusern. Das KFW-Effizienzhaus 55 wird deshalb ab dem 01. Februar 2022 nicht mehr gefördert. Sollten Sie die Förderung für ein solches Gebäude benötigen, müssen Sie sich beeilen: bis zum 31. Januar werden noch Anträge akzeptiert.
Dezember 2021
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Zahl der Baugenehmigungen steigt 2021 an
Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland ist im Zeitraum Januar bis einschließlich Juli um insgesamt 6,6 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Der Anstieg betrifft im Neubau nahezu alle Gebäudearten. Insbesondere bei den Bauanträgen bzw. -genehmigungen für Zweifamilienhäuser konnte eine erheblicher Zuwachs verzeichnet werden. Während der Anstieg hier bei 33,8 % liegt, fällt er bei Mehrfamilienhäusern mit 1,9 % und bei Einfamilienhäusern mit 7,8 % etwas moderater aus. Die steigende Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger und positiver Indikator für eine erste leichte Entspannung der Wohnungsmärkte. Jedoch können vielfach nicht alle Projekte zeitnah umgesetzt werden, da Handwerker und Baufirmen aktuell über keine freien Kapazitäten verfügen.
August 2021
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Mitarbeiterwohnungen: Eine Lösung für den Wohnungsmangel in Ballungsräumen?
Das Konzept „Mitarbeiterwohnungen“ blickt auf eine lange und nachhaltige Tradition zurück. So gab es Ende der siebziger Jahre laut einer Studie insgesamt rund 450.000 Werkswohnungen. In den nachfolgenden Jahren trennten sich allerdings zahlreiche Firmen von ihrem Wohnungsbestand und daher wird der aktuelle Bestand auf nur noch 100.000 Wohnungen deutschlandweit geschätzt. Da die Mietpreise in Ballungsräumen nahezu unbezahlbar erscheinen und das Gewinnen entsprechender Mitarbeiter im Zeichen des „Fachkräftemangels“ sehr schwer geworden ist, setzen sich nun wieder mehr Unternehmen mit dem „Schaffen bzw. dem Angebot von Mitarbeiterwohnraum“ auseinander. Und dieses Umdenken bezieht sich nicht nur auf Dax-Unternehmen oder Konzerne. Die neuesten Studien erwarten daher in Deutschland ein jährliches Wachstum von ca. 10.000 Wohnungen pro Jahr. Unterstützt wird diese Entlastung der Arbeitnehmer auch durch eine neue steuerliche Regelung. Musste früher die Differenz der günstigeren Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete als geldwerter Vorteil versteuert werden, so gilt nun eine Steuerfreiheit bis zu einem Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch für die Unternehmen ist das Schaffen von weiterem Wohnraum, neben der Mitarbeitergewinnung, interessant. Die Investitionen in Wohnprojekte schaffen langfristige, konstante Renditen und sind ein nachhaltiges, sicheres Investment.
Juni 2021
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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie für junge Menschen noch?
Vielfach ist der Kauf einer Immobilie in Ballungszentren für junge Menschen sehr schwer finanzierbar geworden. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Preisen, sondern vielfach auch am fehlenden Eigenkapital, ohne das kaum eine Bank einen entsprechenden Kredit gewährt. Aus diesem Grund verwundert es wenig, dass das Durchschnittsalter der Ersterwerber heute bei ca. 49 Jahren liegt und auch die Zahl der Erstkäufer kontinuierlich abnimmt. Es hängt heute daher immer mehr von den Eltern ab, ob sich Kinder eine Immobilie leisten können. Verfügen jungen Menschen über eine Eigenkapitalquote von idealerweise 20 % – 25 % des Kaufpreises steht einem Kauf nichts im Wege. Banken bieten in diesem Fall sehr interessante Finanzierungsmodelle mit langen Laufzeiten an. Eine durchaus empfehlenswerte Strategie ist, bereits in jungen Jahren mit dem Erwerb eines Apartments zu starten. Diese Wohnung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt zugunsten einer größeren Wohnung verkauft oder renditestark vermietet werden. Sie bildet dann die Basis für den weiteren Vermögensaufbau und die Altersvorsorge.
Mai 2021
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Preisanstieg bei Bestandswohnungen trotz Pandemie
Trotz der gesamtwirtschaftlichen Einbußen und der herrschenden Verunsicherung der Märkte durch die Pandemie entwickeln sich die Preise für Bestandswohnungen in nahezu allen deutschen Großstädten nach oben. So verzeichnete bspw. Essen mit einer Preissteigerung von + 28 % vor Hannover und Dresden den höchsten Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres. Der Preisanstieg in München für Bestandswohnungen ist hierzu im Vergleich mit einem Plus von 8 % eher moderat ausgefallen. Bedingt durch diesen Anstieg kostet der Quadratmeter im Durchschnitt allerdings nun erstmalig mehr als 8.000 € in München. Aktuell liegt der Kaufpreis pro m² nun bei 8.117 € und ist damit der mit Abstand höchste Preis in Deutschland den Käufer bezahlen müssen. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit einem durchschnittlichen m²-Preis von 5.488 €.
April 2021
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Corona verstärkt die Nachfrage nach Immobilien
Zahlreiche aktuell Studien belegen ein verstärktes Bedürfnis hinsichtlich einer Verbesserung der aktuellen Wohnsituation. Durch Corona ist laut einer Umfrage 84 % der befragten Personen ein schönes Zuhause wichtiger denn je und sogar 38 % der befragten Mieter wünschen sich eine eigene Immobilie. Unterstützt wird dieses Bedürfnis durch eine Veränderung der Arbeitsplatzsituation. Die Nähe zum Arbeitgeber verliert durch das Home-Office zunehmend an Bedeutung und im Gegenzug wird mehr Platz in den „eigenen vier Wänden“ benötigt. Verstärkt wird die Nachfrage auch durch ein Gefühl der wirtschaftlichen Unsicherheit. So besagt eine aktuelle bundesweite Studie, dass knapp 80 % Wohneigentum als sichere und krisenfeste Altersvorsorge sehen. Aufgrund dieser gesamtgesellschaftlichen Entwicklung kommt der laufende Anstieg der Immobilienpreise im Großraum München nicht überraschend. Laut dem Immobilienverband (IVD) ist das Wohnen in und um München im Jahr 2020 wiederum zwischen 3,2 % und 6 % teurer geworden. Auch zukünftig kann man, auch aufgrund des stetig steigenden internationalen und nationalen Zuzugs, von weiterhin moderat steigenden Preisen ausgehen, je nach Region.
März 2021
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Deutliche Mietpreisdynamik bei Häuser und größeren Wohnungen
Bedingt durch die Pandemie haben sich die Nachfrageprofile auf dem Mietmarkt in München verändert. Während sich vor Corona die Nachfrage verstärkt auf kompakte Wohneinheiten in attraktiver und zentraler Lage konzentrierte, werden heute seitens der Mieter bevorzugt Häuser oder größere Wohnungen mit Balkon gesucht. So mussten (Neu-)Mieter, laut einer aktuellen Untersuchung des IVD, im Halbjahresvergleich (Frühjahr – Herbst 2020) für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus Preisanstiege zwischen + 4,8 % und + 5,0 % im Vergleich zum vorherigen Vergleichsraum akzeptieren. Im Vergleich dazu veränderten sich die Mieten für Altbau- und Bestandswohnungen moderater. Der Anstieg belief sich hier auf + 1,2 % bis + 1,4 %.
Januar 2021
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Junge Familien zieht es verstärkt ins Münchner Umland
Da das bezahlbare Wohnungsangebot für Familien in München sehr begrenzt ist, zieht es seit Jahren junge Familien ins Münchner Umland. Verstärkt wurde dieser Trend nun auch noch durch die Corona-Pandemie. Einerseits ermöglichen derzeit viele Arbeitgeber eine Tätigkeit im Homeoffice, wodurch das Thema Anfahrtswege zum Büro nur noch eine untergeordnete Rolle spielt, und andererseits wurde vielen Familien im Lockdown bewusst, wie wichtig ausreichender Wohn- und Freiraum für eine ausgeglichenes und harmonisches Familienleben ist. So ist es nicht verwunderlich, dass die Nachfrage nach Häusern im ländlichen Gebieten im Vergleich zum Vorjahr teilweise um bis zu 50 % gestiegen ist. Leider gehen damit nun auch entsprechende Preissteigerungen einher. So sind bspw. die Kaufpreise im Raum Dachau oder Freising für Einfamilienhäuser oder DHH um bis zu 6 % gestiegen. Nun von einer möglichen Vergreisung von München zu sprechen, wäre allerdings falsch. Es zieht immer noch viele junge Menschen, die bspw. ein Studium planen, in die Stadt. Erst mit der späteren Gründung einer kleinen Familie entwickelt sich vielfach der mögliche Gegentrend. Zusammengefasst kann man sagen, dass die Bedeutung des Stadtlebens für Familien sicher an Bedeutung verliert, jedoch keine Vergreisung in München zu befürchten ist. Die Entscheidung zwischen Vorstadt bzw. Umland oder Innenstadt ist davon abhängig, in welcher Lebensphase man sich befindet.
November 2020
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Preise für Wohnungen und Häuser steigen bis 2030 weiter
Von Wirtschaftsforschern wird prognostiziert, dass in den nächsten zehn Jahren die Wohnimmobilien in den deutschen Städten an Wert zulegen. Laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HAWI) werden die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten Jahren vielerorts weiter Steigen. Die Wohnungsbesitzer können damit rechnen, dass Ihre Immobilien bis mindestens 2030 real an Wert gewinnen. Am stärksten werden die Preise in den Bayrischen Landkreisen rund um München anziehen, darunter Starnberg, Dachau, Erding, Landsberg am Lech und Ebersberg. In der Stadt München werden die Preise aufgrund der stetigen Wohnungsknappheit überdurchschnittlich steigen. Jährliche Preissteigerungen von 2,5 bis 3,5 % sind hier zu erwarten. Eine Investition in Wohnimmobilien (Neubau oder Gebrauchswohnungen) ist somit für die Zukunft nach wie vor zu empfehlen.
September 2020
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Deutlicher Rückgang der neu angebotenen Wohnungen im 1. Hj. 2020
Laut einer Studie des Immobilienverbandes Deutschland wurden in der Stadt München im 1. Halbjahr 2020 rund 20 % weniger Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten. In den westlichen und südlichen Kreisstädten des Münchner Umlandes fiel der Rückgang des Angebotes noch höher aus. So betrug der Rückgang im Raum Dachau bzw. Fürstenfeldbruck nahezu 25 % und im Raum Starnberg sogar 44 %. Dieser deutliche Rückgang ist auf die Pandemie und auf die weitreichenden Einschränkungen der regulären Maklertätigkeiten zurückzuführen. Seit Juli ist wieder eine Erholung des Marktes für Neuangebote festzustellen.
August 2020
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Volksbegehren Mietenstopp ist verfassungswidrig
Das Volksbegehren Mietenstopp wurde von dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof für unzulässig erklärt. Das Urteil begründet sich auf der Tatsache, dass, nach Meinung des Gerichts, die einzelnen Bundesländer keine Gesetzgebungsbefugniss für einen Mietenstopp haben. Das Mietrecht bzw. eine mögliche Mietrechtsänderung obliegt ausschließlich dem Bund, der dieses wiederum abschließend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt hat. Da auch ein bundesgesetzlich geregelter Mietenstopp verfassungswidrig wäre, er würde u.a. die Rechte der Vermieter unangemessen und unverhältnismäßig einschränken, kann zum heutigen Stand auch hier von einer fehelenden Gesetzesgrundlage ausgegangen werden. Grundsätzlich ist sogar zu erwarten, dass der Berliner Mietendeckel durch das Bundesverfassungsgericht für ungültig erklärt werden wird.
Juli 2020
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Das Modell Mehrgenerationenhaus – Gründe und Finanzierungsmöglichkeiten
Das Mehrgenerationenhaus, das früher eigentlich die klassische Wohnform für Familien darstellte, ist heute wieder aktueller denn je. Einerseits in der klassischen Form, in der sich Familiengenerationen zusammenschließen, aber auch in Form von Interessensgruppen, die sich aufgrund der demografischen Veränderungen der Altersstruktur und der Arbeitsbedingungen unterstützen. Bei beiden Formen profitieren die Bewohner nicht nur von den ökonomischen Vorteilen, die in den Ballungszentren erheblich sein können, sondern auch von dem geschaffenen sozialen und zwischenmenschlichen Umfeld innerhalb der Hausgemeinschaft. Was gilt es bei der Auswahl der Immobilie zu beachten? Sie sollte jedem Mitbewohner bzw. jedem eigenständigem Haushalt ausreichend Privatsphäre bieten. Denn nur dadurch lassen sich zwischenmenschliche Konflikte auf Dauer vermeiden. Weiter ist im Vorfeld zu klären, welche Form der Finanzierung gewählt wird. Denn sie hat maßgeblichen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse. Hier kann man grundsätzlich zwei Varianten unterscheiden: Bei Variante 1 finanzieren alle Parteien anteilig und gemeinsam die Immobilie. Bei dem Alternativmodell finanziert nur eine Partei die Immobilie und vermietet dann Räumlichkeiten an die anderen Parteien. Dieses Vermietungsmodell bietet die Möglichkeit einzelne Kosten steuerlich geltend zu machen und kann daher, je nach den persönlichen finanziellen Verhältnissen des Käufers, sehr interessant sein. Diese Werbungskosten umfassen bspw. die Kreditzinsen oder die Renovierungskosten für den vermieteten Wohnraum. Zusätzlich können Teile der Anschaffungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden. Der Vorteil eines gemeinsamen Kaufes liegt in der günstigen Finanzierung. Bei diesem Modell sollten aber vorab die Eigentumsverhältnisse und Rechte klar geregelt werden und auch Sonderfälle, wie Vorkaufsrechte im Todesfall usw., schriftlich niedergelegt werden.
April 2020
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Immobilienumsätze durchbrechen erstmalig die 60 Mrd. €-Marke
Nach einer Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts, die auf Basis des Grunderwerbsteueraufkommens erhoben wird, lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2019 bei insgesamt 60,1 Mrd. €. Damit ergab sich ein Anstieg um + 10,1 % im Vergleich zum ebenso starken Vorjahr. Berücksichtigt man einen 10-Jahreszeitraum, so stiegen die Immobilienumsätze seit 2009 kontinuierlich um insgesamt + 130 %. Aufgrund der in Bayern herrschenden positiven wirtschaftlichen Entwicklung mit einem stabilen Arbeitsmarkt, der anhaltenden Niedrigzinsphase und dem Mangel an sicheren und wertbeständigen Anlagealternativen kann von einem weiteren sog. „Dauerboom“ auf dem bayrischen Immobilieninvestmentmarkt ausgegangen werden.
Februar 2020
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Was passiert bei einer Scheidung mit einer gemeinsam finanzierten Immobilie?
Da die Gütertrennung, in der das Paar eine Aufteilung der Güter und Vermögen in einem Ehevertrag regelt, meist noch die große Ausnahme darstellt, ist eine Ehe grundsätzlich eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Güter, Vermögen und eben auch Schulden grundsätzlich gleichermaßen beiden gehören und bei einer eventuellen Scheidung je hälftig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Die Regelung erfolgt über den sog. Zugewinnausgleich. Dies gilt auch für eine während der Ehe gekaufte Immobilie und zwar unabhängig vom Verhältnis der Bezahlung der Immobilie oder der Bedienung der Kreditraten. Hat ein Ehepartner für die Immobilie von Dritten Geld erhalten, ist dieser Betrag ebenfalls zu halbieren, es sei denn, es handelt sich um ein nachweislich privilegiertes Vermögen zugunsten einer Partei. Da eine Realteilung der Immobilie (z.B. in zwei ETW) oftmals nicht möglich ist, wird sie in den meisten Fällen zum Verkauf angeboten. Aufgrund des Zeitdruckes besteht hier allerdings die große Gefahr, dass der marktübliche Verkaufspreis nicht erzielt werden kann. Ebenso problematisch ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Nach dem Verkauf wird der Erlös, wie auch eine mögliche Schuldenlast, auf beide Parteien gleichermaßen aufgeteilt, unabhängig von der Eintragung im Grundbuch. Gerade um einen Verkauf unter Zeitdruck zu vermeiden, bieten heute schon einige renommierte Maklerunternehmen an, wie auch die RSI, die Parteien im Rahmen einer Mediation zu unterstützen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen.
Dezember 2019
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Lohnt sich in München eine Investition in den sozialen Wohnungsbau?
In den Großstädten und Ballungsgebieten ist bezahlbarer Wohnraum immer schwerer zu finden. Durch die steigende Nachfrage verschärft sich die Situation zusehends. Die Bundesländer versuchen daher auch verstärkt private Anleger mit preisgünstigem Baugrund und einer staatlichen Wohnungsbauförderung zu überzeugen, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Eine Investition in den sozialen Wohnungsbau bietet Vorteile. Man kann bei dieser Investition hier von einer nahezu 100-prozentigen Vermietungsquote ausgehen und es besteht kein Leerstandsrisiko. Es handelt sich daher um ein plansicheres Projekt, das gerade für langfristig orientierte Anleger interessant ist. Ganz ohne Risiko ist ein solches Investment allerdings auch nicht. Gerade im Raum München können aufgrund der steigenden Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten und unter Berücksichtigung der niedrigen Mieteinnahmen auch Verluste entstehen. Zusammengefasst kann man sagen, dass ein Engagement in den staatlich geförderten Wohnungsbau langfristig stabile Renditen mit einem geringen Investitionsrisiko bietet. Investoren, die an marktüblichen Renditen interessiert sind, sollten sich allerdings für ein Engagement in den freifinanzierten Wohnungsbau entscheiden.
Oktober 2019
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Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erwartet für das Jahr 2019 steigende Baukosten
In seiner neuesten Prognose für das Jahr 2019 rechnet das DIW mit erneut kräftig steigenden Baupreisen, insbesondere in den begehrten Stadtlagen. Die Kosten werden nach den Einschätzungen der Ökonomen im Jahr 2019 voraussichtlich um rund 4,5 % steigen und im Jahr 2020 um weitere 3,5 %. Bereits im Jahr 2018 war die Bauwirtschaft so stark ausgelastet wie noch nie seit der Wiedervereinigung und für das Jahr 2019 wird allein im Wohnungsbau eine Steigerung von 300.000 auf 320.000 neu errichtete Wohnungen erwartet. Da viele der Fördermittel der Bundesregierung, die einen zusätzlichen Impuls für den Bauboom darstellen, in ein paar Jahren wieder auslaufen werden, ist die Bereitschaft der Bauunternehmen in zusätzliche Baukapazität zu investieren, etwas gebremst.
Januar 2019
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Baukindergeld – Antragsstellung ab sofort möglich
Ab sofort können Familien bei der KfW Bankengruppe das neue Baukindergeld beantragen. Förderfähig ist der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder Neubau für Familien und Alleinerziehende zur Selbstnutzung. Der Zuschuss in Höhe von insgesamt 12.000 € pro Kind wird bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 € pro Jahr bei einem Kind und zuzüglich 15.000 € pro jedes weitere Kind/ Jahr gewährt. Allerdings dürfen die Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Das Baukindergeld berücksichtigt rückwirkend zum 1. Januar 2018 alle seither geschlossenen Bau- und Kaufvereinbarungen. Beim Erwerb von Neu- oder Bestandsbauten muss der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet worden sein. Ist allerdings bereits selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung durch das Baukindergeld ausgeschlossen. Die Kombination mit anderen öffentlichen Fördermitteln, wie bspw. mit dem Förderprodukt „Energieeffizientes Bauen“, ist allerdings grundsätzlich möglich. Weitere Informationen und die entsprechenden Anträge finden Sie unter www.kfw.de/baukindergeld
November 2018
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Kann eine Nische als Abstellraum gewertet werden?
Gemäß einem kürzlich getroffenen Urteil des Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 17C 188/17) kann eine Nische auch als Abstellraum gewertet werden, auch wenn sie sehr klein ist. Eine Mindestgröße ist für die Einordnung nicht erforderlich und es muss keine Türe oder Ähnliches zwingend vorhanden sein. Dadurch stellt die Nische ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar und kann damit durchaus eine Mieterhöhung rechtfertigen. Denn es handle sich, so die Argumentation des Gerichts, um zusätzlichen und ausreichenden Stauraum, der es dem Bewohner erlaube Utensilien wie einen Staubsauger, Besen oder Putz- bzw. Nahrungsmittel unterzubringen.
Juli 2018
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Ist eine Sondertilgung bei Baufinanzierungen am Jahresende oder am Jahresanfang besser?
Grundsätzlich ist seitens des Kreditnehmers vorab zu prüfen, ob ein Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag vereinbart wurde, da diese Option nicht automatisch vorgesehen ist. Darüber hinaus wird im Kreditvertrag üblicherweise auch die Höhe der jährlichen Sondertilgung geregelt, die in den meisten Fällen zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme beträgt. Vielfach werden auch die Termine für mögliche Sonderzahlungen durch das Finanzierungsinstitut vorab festgelegt. Gibt es seitens der Bank keine Terminvorgaben für die jährliche Sondertilgung, sollte je nach individueller Finanzplanung ein möglichst früher Zahlungstermin für die Sonderzahlung im laufenden Jahr gewählt werden. Da die vereinbarte monatliche Rate die Zinszahlung und eine Kredittilgung beinhaltet, verändert eine frühzeitige Reduzierung des noch nicht getilgten Kreditbetrages durch eine Sonderzahlung folglich das Verhältnis der Raten bezüglich Zinsaufwendung und Tilgungszahlung. Der Betrag des noch zurückzuführenden Kredits verringert sich und damit in Folge auch die zu leistende Zinsbelastung. Aufgrund der niedrigeren Zinsbelastung steigt der Tilgungsbetrag innerhalb der monatlichen Kreditrate. Folge: Der gesamte Zinsaufwand für den Kredit verringert sich und die vollständige Rückführung des Kredits ist früher abgeschlossen. Ein Hinweis noch. Der Vorteil der Sondertilgung ist abhängig von einem möglichen Zinsaufschlag, den manche Finanzierungsinstitute für das Einräumen dieses Sondertilgungsrechts ansetzen. Gerne berät Sie unser Spezialist der RSI bei weiteren Fragen.
Mai 2018
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Für wen lohnen sich Forward-Darlehen?
Das sog. Forward-Darlehen, prinzipiell ein klassisches Annuitätendarlehen, bietet dem Immobilienkäufer oder Bauherren die Möglichkeit, sich für eine Anschlussfinanzierung bzw. für die weitere Tilgung des Immobiliendarlehens vorab die aktuellen Zinskonditionen zu sichern. Diese Finanzierungskonditionen können bereits bis zu 60 Monate, je nach Kreditgeber, vor Ablauf des laufenden Baudarlehens vertraglich vereinbart werden. Das bedeutet für den Kreditnehmer eine frühzeitige Planungssicherheit bezüglich der Höhe der anstehenden Zahlungsverpflichtungen und kann, bei zukünftig steigenden Kreditzinsen, erhebliche Kosten einsparen. Da der Kreditgeber für die Zeit bis zur Inanspruchnahme des Darlehens einen monatlichen Zinsaufschlag von 0,02 % bis 0,04 % erhebt, muss ein entsprechender Aufschlag zum heutigen Zinsniveau berücksichtigt werden. Dieser kann, je nach Vorlaufzeit, nicht unerheblich sein und muss in die Überlegungen einbezogen werden. Ein kleines Rechenbeispiel verdeutlicht das: Bei einem aktuellen Zinssatz von heute 1,3 % würde die Zinsbelastung für das Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung), bei einem 30-monatigen Vorlauf und einem angenommenen Zinsaufschlag von 0,03 % pro Monat, immerhin 2,2 % betragen. Der Darlehensnehmer muss, auch im Falle einer nachfolgenden Zinssenkung, das Darlehen zu diesen vertraglich vereinbarten Konditionen abnehmen. Aufgrund der Aufschläge und der derzeit guten Konditionen ist es bei kurzfristig anstehenden Anschlussfinanzierungen und bei Annahme steigender Zinsen interessant, diese Form der Zinssicherung in Erwägung zu ziehen. Denn sollte der Zinssatz über die vereinbarten Konditionen steigen, wäre der Vorteil beim Kreditnehmer. Da es sich um eine verbindliche Vereinbarung handelt, ist es anzuraten, sich intensiv mit der Bauzinsentwicklung auseinanderzusetzen und den Rat eines Spezialisten in die Entscheidung einfließen zu lassen.
März 2018
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Konstante Wohnnebenkosten in München im Jahr 2017
Die neueste Erhebung der Wohnnebenkosten, die im Rahmen der Erstellung des neuen Mietspiegels durch die Stadt München stattfand, ergab für die Stadt München einen Durchschnittswert von 1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit haben sich die durchschnittlichen Gesamtnebenkosten seit der letzten Erhebung im Jahr 2015 nicht verändert. Verringert haben sich dagegen die Kosten für Heizung und Warmwasser um 0,28 Euro pro Quadratmeter und Monat. Folgende Kosten wurden bei der Berechnung der durchschnittlichen Nebenkosten im Einzelnen angesetzt: Grundsteuer 0,24 Euro, Wasser 0,29 Euro, Heizung inklusive Warmwasser 0,97 Euro, Aufzug 0,15 Euro, Straßenreinigung 0,05 Euro, Müllbeseitigung 0,16 Euro, Gebäudereinigung 0,17 Euro, Gartenpflege 0,07 Euro, Kaminkehrer 0,06 Euro, Versicherung 0,15 Euro, Hausmeister 0,32 Euro, Hausbeleuchtung 0,08 Euro, Waschmaschine 0,06 Euro.
Januar 2018
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Wer oder wie legt man den Wert einer Immobilie fest?
Das grundsätzliche Ziel einer jeden Bewertung ist die Ermittlung des aktuellen Marktwertes bzw. Verkehrswertes der Immobilie oder des Grundstücks. Um eine möglichst objektive und aussagekräftige Einschätzung zu erhalten, empfiehlt es sich einen ortskundigen Sachverständigen mit entsprechender Marktkenntnis zu Rate zu ziehen. In eine professionelle Wertermittlung, wie sie bei der RSI Immobilien GmbH von unseren Spezialisten seit vielen Jahren sehr erfolgreich praktiziert wird, fließen sämtliche relevanten Kennziffern und Daten, die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, mögliche nachbarschaftsrechtliche Beschränkungen, aber auch die gegenwärtige Marktsituation und mögliche zukünftige Entwicklungen mit ein. Um den realen Marktwert zu ermitteln, kann grundsätzlich auf drei Verfahren zurückgegriffen werden. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist bei unbebauten Grundstücken und selbst genutzten Immobilien zu empfehlen, da sich der Grundstücksmarkt vielfach an ortsüblichen Vergleichspreisen orientiert. Das Verfahren hat den Vorteil, dass zum Vergleich Objekte mit ähnlichen Merkmalen herangezogen werden können und das Ergebnis dem tatsächlichen Wert sehr nahekommt. Das Ertragswertverfahren hingegen findet meist bei Anlageobjekten Anwendung, da hier die Ertragserzielung im absoluten Vordergrund steht. Der eigentliche Sachwert des Investments ist hier vielfach erst in zweiter Linie interessant. Das am wenigsten angewandte Verfahren ist das Sachwertverfahren. Hier wird der Wert der baulichen Anlage und der Wert des Bodens getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten werden aufgrund des jeweiligen Standards (einfach, hochwertig) neu kalkuliert. Unabhängig von der Wahl des Verfahrens empfiehlt es sich immer einen erfahrenen Spezialisten zu Rate zu ziehen. Vielfach wird eine erste Wertermittlung, wie von unserem Unternehmen, kostenfrei vorgenommen.
November 2017
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Was passiert bei einer Scheidung mit einer gemeinsam finanzierten Immobilie?
Da die Gütertrennung, in der das Paar eine Aufteilung der Güter und Vermögen in einem Ehevertrag regelt, meist noch die große Ausnahme darstellt, ist eine Ehe grundsätzlich eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Güter, Vermögen und eben auch Schulden grundsätzlich gleichermaßen beiden gehören und bei einer eventuellen Scheidung je hälftig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Die Regelung erfolgt über den sog. Zugewinnausgleich. Dies gilt auch für eine während der Ehe gekaufte Immobilie und zwar unabhängig vom Verhältnis der Bezahlung der Immobilie oder der Bedienung der Kreditraten. Hat ein Ehepartner für die Immobilie von Dritten Geld erhalten, ist dieser Betrag ebenfalls zu halbieren, es sei denn, es handelt sich um ein nachweislich privilegiertes Vermögen zugunsten einer Partei. Da eine Realteilung der Immobilie (z.B. in zwei ETW) oftmals nicht möglich ist, wird sie in den meisten Fällen zum Verkauf angeboten. Aufgrund des Zeitdruckes besteht hier allerdings die große Gefahr, dass der marktübliche Verkaufspreis nicht erzielt werden kann. Ebenso problematisch ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Nach dem Verkauf wird der Erlös, wie auch eine mögliche Schuldenlast, auf beide Parteien gleichermaßen aufgeteilt, unabhängig von der Eintragung im Grundbuch. Gerade um einen Verkauf unter Zeitdruck zu vermeiden, bieten heute schon einige renommierte Maklerunternehmen an, wie auch die RSI, die Parteien im Rahmen einer Mediation zu unterstützen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen.
Oktober 2017
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Welche Kosten darf ein Makler oder Immobiliengutachter verlangen?
Der Anspruch eines Maklers auf die Zahlung einer Provision, nicht aber die Höhe, ist in § 652 BGB geregelt. Die Höhe der Vermittlungsprovision unterliegt bei Kauf/ Verkauf den unterschiedlichen marktüblichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Sie liegt zwischen drei und sechs Prozent (zzgl. MwSt.) des Kaufpreises der Immobilie, ohne Nebenkosten, ist aber grundsätzlich frei verhandelbar. Bei der Vermittlung von Mietobjekten ist die Provision bei maximal zwei Monatsnettokaltmieten, zzgl. MwSt., gedeckelt, wobei diese, seit Einführung des Bestellerprinzips (zwingendes Recht), vom Besteller der Maklerleistung, sprich Auftraggeber, aufzubringen sind. Die Vergütung von Gutachterleistungen ist zwischenzeitlich frei verhandelbar, orientiert sich aber oftmals an den Bandbreiten der früher geltenden HOAI-Fassung. Grundsätzlich sind die Kosten eines Gutachtens abhängig vom Wert der Immobilie und dem Schwierigkeitsgrad der Begutachtung bzw. Erstellung. Als grober Anhaltspunkt können bei einem Immobilienwert von € 250.000 Kosten von € 950 bis € 1200 angesetzt werden.
September 2017
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Neue Prognose zur Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Deutschland
Laut einer neuen Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) werden sich die Immobilienpreise in Deutschland bis zum Jahr 2030 gänzlich unterschiedlich entwickeln. Während auffallend viele Regionen in Süd- und Südwestdeutschland einen Wertzuwachs von bis zu 4 ,5 % erfahren, ist in vielen anderen Regionen die Preisentwicklung rückläufig bis stark rückläufig. So wird in Bayern für die Städte und Kreise wie München, Dachau, Ebersberg, Rosenheim, Erding, Freising und Landsberg eine überdurchschnittliche Preisentwicklung prognostiziert, während die Städte und Kreise wie Aschaffenburg, Augsburg, Coburg, Kempten, Passau und Bayreuth eine deutlich geringere oder gar negative Entwicklung aufweisen. Überregional werden sich nach den Berechnungen des HWWI beispielsweise Städte und Kreise wie Potsdam, der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Cloppenburg, Heilbronn und der Landkreis Trier-Saarburg positiv entwickeln. Die Prognosen des HWWI wurden auf Basis der Daten zur Bevölkerungsstruktur, der Altersstruktur, der Haushaltsgröße, der Einkommensentwicklung und der Wohnausgaben erhoben.
Juni 2017
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Anhaltendes Bevölkerungswachstum in München – neue Schätzungen
Laut der neuesten Planungsprognose der LH München wird die Zahl der Wohnberechtigten im Jahr 2035 deutlich über 1,854 Millionen liegen. Das bedeutet einen Zuwachs von rund 300.000 Menschen, also einer zusätzlichen Einwohnerzahl die heute mit Augsburg vergleichbar ist. Damit wächst München schneller als viele Experten es bisher erwartet haben. Da die Wohnraumsituation, ob zum Kauf oder zur Miete, schon heute enorm angespannt ist, werden bisher vernachlässigte Stadtteile und der Landkreis noch mehr in den Fokus der Stadtplaner und Bauunternehmen rücken. Als Gründe für das weiter ansteigende Wachstum der Stadt werden in der Planungsprognose Wanderungsbewegungen und der jährliche Geburtenüberschuss angegeben. Bereits heute leben überdurchschnittlich viele junge Menschen in München und dieser Trend wird sich, nach Einschätzung der Experten, weiterhin fortsetzen. Alleine in der Altersgruppe von 25 bis 39 Jahren wird ein weiterer Anstieg von rund 60.000 Menschen erwartet. Aber München wird bis zum Jahr 2035 nicht nur jünger und größer, sondern auch vielfach internationaler durch den Zuzug vieler EU-Bürger.
Mai 2017
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Wohnnebenkosten: München ist die günstigste Landeshauptstadt
Nach einer Auswertung des Bundes der Steuerzahler ist München die günstigste Landeshauptstadt im Bereich der Wohnnebenkosten. In einem aktuellen Vergleich des Jahres 2016 zeigt sich eine erhebliche Differenz zwischen Berlin, der teuersten Stadt, und München. Die Wohnnebenkosten, die auf Basis eines Musterhaushaltes mit drei Personen und innerstädtischer Wohnlage ermittelt wurden, liegen für München bei 1.643,00 € und für Berlin bei 2.156,69 € pro Jahr. Eine Differenz von über 30 % p.a.. Die Münchner profitieren hier insbesondere von den niedrigen Kosten im Bereich der Grundsteuern, der Wasser- und Schmutzwassergebühren.
April 2017